―「不動産屋さん」って、どんなお仕事?―

 

賃貸業・サブリース業②

 

今回もレンタルオフィス大禅ビル(福岡市 舞鶴 賃貸オフィス)の片隅から不動産の話をつらつら書いていきます。

4つの収益構造小
 

賃貸業では「サブリース」というシステムがあります。

 

例えば物件に入居者が集まらない、あるいは建てたばかりのマンションなどの場合、

 

入居者を確保できないと「逆ザヤ」、つまり「物件が存続すること自体損失を生む」状態になります。

 

そのような物件の一戸あたりの家賃を例えば「5万円」としましょう。

 

そこで不動産会社が一戸「4万円」で一括して借り上げます。

 

全戸分の家賃をオーナーさんに支払い(家賃保証サービス)、加えて設備を充実させたり改修したりして物件の付加価値をあげ、

 

さらに「5万円」で貸し出す「サヤ取り」のビジネスモデルがサブリースです。

大禅不動産研究室
 

オーナーさんは当初よりも低い家賃収入ですが、空室を出さず全戸を貸し出せて安定した家賃収入を、借主は設備や内装が充実した物件に入居できます。

 

加えて、不動産会社は自社で土地購入や物件を開発することなく、他人の資産を活用することで収入を得ることができます。

 

物件の所有権はオーナーが持ちますが、重要なのは誰が物件を所有するのではなく、いかに集客を行い安定したキャッシュインを創造することですね。

大禅不動産研究室
 

正しく運用すればこのサブリースはまさに三方良しの仕組みなのですが、近年、悪質業者によるトラブルも頻発し社会問題となっており、国会でも法規制が検討されています。

 

具体的に申しますと、サブリース会社からオーナーさんに払われる賃料は長期間固定されているものではないにも関わらず、数十年一定の賃料を保証するかのようにセールストークを行ったり、

 

オーナーさんが賃料の減額に応じない場合にサブリース会社から契約解除を迫られ、まとまった家賃収入を一気に失うことができず泣く泣く減額要求に応じたりと、

 

多くの場合サブリース会社の営業のやり方に問題があるようです。

 

改善が待たれるところですね。


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